不動産賃貸の所得税消費税 page 22/30

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概要：
不動産賃貸の所得税消費税

18Ⅱ不動産賃貸に関する所得税を約することにより一時に受ける権利金，頭金その他の対価で，その資産の使用料の年額の2倍以上であるものに係る所得で譲渡所得に該当しないもの）の金額がその年分の総所得金額の20％以上である場合には，平均課税の適用を受けることができます（所法901，所令8）。この取扱いを受けるためには，確定申告書，修正申告書又は更正の請求書に適用を受ける旨を記載し，かつ，明細書を添付しなければなりません（所法904）。※臨時所得には，最初に締結する契約のほか，その契約を更新し又は更改する契約も含まれます（所基通2 -33）。※新契約の存続期間が「3年以上の期間」であるかどうかは，新契約の効力発生の日以後その効力の消滅する日までの期間が3年以上であるかどうかにより判定します。※「権利金，頭金その他の対価」がその資産の使用料の年額の2倍以上であるかどうかの判定は，個々の契約を単位として個別的に行います。納税者ごと，所得区分ごと，あるいは，資産の種類ごとのプール計算は認められません（所基通2 -35）。※「総所得金額の20％以上」の基準は，源泉分離課税の対象となる利子所得，源泉分離課税や確定申告をしないことを選択した配当所得，分離課税の譲渡所得，株式等に係る譲渡所得等，先物取引に係る雑所得等，山林所得，退職所得を除いたところで計算します。【設例】不動産所得の金額500万円（うち変動・臨時所得120万円），分離譲渡所得の金額300万円の場合【判定】120万円≧500万円×20％∴平均課税の適用あり。【6】譲渡所得となる場合不動産等の貸付けに伴う一時金については，譲渡所得の収入金額とされるものがあります。建物等の所有等を目的とする借地権又は地役権の設定について，その対価として支払を受ける金額がその土地等の価額の50％相当額を超える場合には，その借地権等の設定は，譲渡所得の起因となる行為になります（所令79