Ａ市の再開発事業で、土地所有者30名がその敷地上に建物を建設し、下層階は商業施設、その上は住宅となっています。
　商業施設は地権者30人が共有で取得し、住宅部分は分譲し50人が区分所有しており住宅として使用しています。
　建物全体の敷地は地権者30人と住宅取得者50人の合計80人の共有となっています。商業施設はスーパーマーケットに賃貸しています。

　このたび商業施設の共有者の相続税評価額を計算することになり、お尋ねします。
　所有している建物は商業施設として賃貸しており貸家の評価でいいと思います。
　敷地は全体の共有となっていますが、建物面積全体のうち商業施設部分に応じた割合を貸家建付地、残りを自用地とするのではなく、共有持ち分全体を貸家建付地として評価してよいでしょうか。
　そうしないと住宅の区分所有者の敷地を評価するときに一部は自用地、残りは貸家建付地となり実態に合わないと考えますが、いかがでしょうか。

〔回答〕
　ご照会の土地の評価については、共有持分全体を貸家建付地として評価することができると考えます。

〔説明〕
　　区分所有の建物の敷地の持分については、現在の不動産登記法では、原則として敷地権として表示されていますが、不動産登記法改正前の登記であれば、単に共有とされているのではないかと思います。
　ご照会の建物は、再開発事業により建設されたということですので、その敷地については、区分所有となる建物の効用比等に基づき適正に共有持分が計算されていると考えられます。
　相続税における土地評価に関しては、区分所有の建物の効用比又は面積比に応じて適正に敷地の共有持分が設定されている場合には、区分所有建物の利用状況に応じてその敷地の共有持分も利用されているものとして評価することとなります。
　したがって、ご照会のケースについても、所有している区分所有建物が貸家として利用されているのであれば、その敷地の共有持分も貸家建付地として評価することとなります。この場合、他の区分所有者である住宅部分の利用状況を考慮する必要はありません。