広島

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  • 資産税関係

No:121882

財産評価基本通達の土地評価

地目と評価単位判定の基本と実務対応

～評価作業の入り口となる評価単位の考え方を図と写真で解説～

不動産鑑定士　鎌倉靖二

開催日 2019/06/14(金) 注意事項
開催時間 10：00～16：30 受講料

税込価格 ¥ 35,480 （税抜価格 ¥ 0）

一般 35,480円［ 会員 31,160円 ］
（テキスト・書籍・昼食・消費税含む）
※書籍『第3版　相続税・贈与税　土地評価実務テキスト』付き
講師 不動産鑑定士　鎌倉靖二 担当事務局 中国支局
広島県広島市中区立町2番27号（メットライフ広島立町ビル6F）
講師紹介 福岡市生まれ。修猷館高校、明治大学政経学部卒業後、大和ハウス工業株式会社を経て、相続･同族会社専門の不動産鑑定事務所として2010年創業。現在、日本全国の税理士事務所、会計事務所向けに相続･贈与における土地評価の現地調査、役所調査、評価額算出、評価方針アドバイス、図面作成、セカンドオピニオン等を主に行なっている。
　また同族会社間取引時の鑑定評価を多数行う他、財産評価基本通達の規定では時価よりも高く算出されてしまう無道路地などの鑑定評価、市街地山林の純山林評価の意見書作成や特殊な土地評価のサポート実務を行なっている。
　2018年、会員組織「税理士のための土地評価実務研究会」を立ち上げ、セミナー動画･個別質問回答･リアルタイム情報発信で土地評価の疑問解決とスキルアップを支援している。税理士会等でのセミナー研修、講演多数。
　主な著書に「相続税･贈与税　土地評価実務テキスト」（税務研究会）「土地評価の実務　、減価要因の見つけ方･気付き方」（清文社）、「相続税ゼロの不動産対策」（幻冬社MC、共著）、「広大地評価ケーススタディ」（中央経済社）等がある。
セミナー内容 土地の評価にあたって、地目と評価単位の判定は評価作業の入り口であり、評価額に大きな影響を与える極めて重要なテーマです。
　財産評価基本通達の中で地目と評価単位については規定があるものの、評価人及び相続人の判断や考えに大きく左右されやすく、恣意性が介在する余地が大きいため、国税不服審判所でも争いが多い論点ともいえます。
　また、地目は日々刻々と変化するものでもあり、登記地目、固定資産税課税地目と相続開始日の地目が異なることも日常茶飯事です。複雑な案件になると、評価総額を下げたいという意向や遺産分割、土地の筆、評価報酬等との関連で、評価する人の数だけ評価の単位数も存在するといっても過言ではありません。このようなことから、地目や評価単位の判定の誤りが過大評価につながっているケースも散見されます。
　評価単位の判定は非常に難しく、いわゆるグレーゾーンが多いため、このセミナーですべてのケースを採り上げることはできませんが、地目及び評価単位についての原理･原則、基礎･基本は確認できます。と同時に市販の書籍であまり扱われていないが頻出する悩ましいケースもひとつの解決策として紹介しますので、参考にしてみてください。

◆主な研修内容◆
Ⅰ 地目判定の原則と実務上の留意点
Ⅱ 評価単位判定の原則と実務上の留意点
　１.原則、なお書き、但し書き、取得者、権利設定
　２.筆と利用単位の関係（評価単位見取図の作成）
　３.面積の確定方法（CAD及び役所資料の活用法）
　４.地目ごとの評価単位規定
　（1）宅地（私道を含む）
　（2）農地
　（3）山林、原野
　（4）雑種地
　５.異なる地目が隣接する場合
　（1）宅地と農地
　（2）宅地と山林（がけ地、傾斜地）
　（3）宅地と雑種地
　（4）宅地以外の地目どうし
　６.都市計画法の区域区分と評価単位の関係
　（1）市街化区域、非線引き都市計画区域内の場合
　（2）市街化調整区域の場合
Ⅲ 評価単位が評価額に大きな影響を与える減価要因
　１.地積規模の大きな宅地
　２.市街地山林
　３.無道路地
Ⅳ 固定資産税の課税地目と評価単位及び現況地目との関連
Ⅴ ケーススタディ
　１.使用貸借の場合
　２.畑の一部が生産緑地の場合
　　（畑、田の評価単位の原則確認）
　３.店舗敷地の場合
　４.店舗敷地と一部第3者へ賃貸されている駐車場の場合
　５.店舗敷地と来客用駐車場の一部が評価対象地である場合
　６.賃貸マンション敷地と入居者専用駐車場の場合
　７.アパートと入居者専用駐車場の場合道路から見て左右に並んでいる場合
　８.アパートと入居者専用駐車場の場合
　　道路から見て手前と奥に並んでいる場合
　９.道路から見て手前に自宅、奥に畑がある場合
　10．道路から見て手前に自宅、奥にアパートがある場合
　　（土地建物すべて被相続人所有の場合）
　11．道路から見て手前に月極駐車場、奥に自宅がある場合
　　自宅への専用通路がある場合
　12．道路から見て手前に月極駐車場、奥に自宅がある場合
　　自宅への専用通路がない場合
　13．道路沿いに自用の小さな倉庫がある場合
　14．自己の居住用建物と事業用建物がある場合
　15．平屋の貸家が複数棟建ち並んでいる場合
　16．建物敷地の一部を第三者が所有している場合①
　17．建物敷地の一部を第三者が所有している場合②
　18．建物敷地の一部を第三者が所有している場合③
　19．赤道･水路が介在している場合①
　20．赤道･水路が介在している場合②
　21．赤道･水路が介在している場合③
　22．市街化調整区域の店舗（コンビニ）の敷地
Ⅵ 国税不服審判裁決事例
　１.家賃保証で5棟のアパートが一括借り上げされている事例
　２.アパートと隣接する駐車場を、建物敷地と一体で貸家建付地評価できるかが争点となった事例


※一部変更の可能性あり
※「第3版　相続税･贈与税　土地評価実務テキスト」（定価2,916円）を使用します。
セミナー備考 ・お申し込み受付次第、請求書と受講票をお送りします。
・受講料は開催日前日までにお振り込みください。
・キャンセルの場合は、開催日の前営業日15時までにご連絡ください。
　（受講料ご返金の際の振込手数料はお客様負担となります）
　　代理の方のご出席もお受けいたします。
　　当日欠席された場合は、返金は致しかねますのでご了承ください。

（注）空席状況について
「残席僅か」の場合、お申込みのタイミングによっては、満席のためお申込みをお受けできない場合もございますのでご了承ください。残席の詳細につきましては、各研修会主催事務局へお問合せください。

（注）会員・一般の区分について
(1)会員：税務研究会　企業懇話会　税理士懇話会　国際税務研究会P・R会員
(2)一般：上記(1)以外の方
（国際税務研究会主催セミナー、特別研修、特定の会員に限定している一部のセミナー等については上記区分によらず、各案内にその旨記載しています）