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住所等変更登記の義務化とスマート変更登記
［アクタス税理士法人 News Letter2025.6］
2025/06/16
住所等変更登記の義務化とスマート変更登記［News Letter］
不動産を相続により引き継いでも相続登記が行われずに所有者がわからない、また所有者がわかっていても住所変更の登記が行われずに連絡がつかないなどといった「所有者不明土地」の問題が増加しております。
これらの問題を解決するために相続登記が義務化（※）されておりますが、新たに「住所等変更登記の義務化」、「スマート変更登記」の制度が開始されます。今回はこの新しい2 つの制度についてご紹介します。
※Ａｃｔｕｓ Ｎｅｗｓlｅｔｔｅｒ（資産税）「不動産の相続登記が義務化されます」2024 年3 月号参照
■ 住所等変更登記の義務化
不動産の所有者は、所有権の登記後、氏名や住所に変更があった場合、その住所等の変更日から2 年以内に変更登記の申請をすることが令和8 年4 月１日から義務付けられます。令和 8 年4 月1 日以前に住所等の変更があり、変更がされていないままの不動産も対象となり、令和10 年3 月31 日までに変更登記が必要となります。なお、住所等の変更登記の申請義務を怠った場合、5 万円以下の過料の対象となるので注意が必要です。
■ スマート変更登記
● 制度の概要
「住所等変更登記の義務化」の負担軽減のため、所有者が住所等の変更登記の申請をしなくても登記官が職権で変更登記を行う、個人向けの「スマート変更登記」が令和7 年4 月21 日から始まりました。
この制度は、あらかじめ法務局に「検索用情報」の登録手続きを行っておくことで、所有者が住所等の変更登記の申請を行わなくても、法務局が定期的に住基ネットの情報から住所等の変更の有無を確認し、職権により変更登記を行うものです。これにより、住所等の変更があった都度、変更登記の申請手続きを行う必要がなくなりますので、負担が軽減されることになります。
なお、法人向けの「スマート変更登記」については、令和6 年4 月1 日に開始しております。
● 「スマート変更登記」の手続き
個人の方の「スマート変更登記」の手続きは、法務局で不動産の登記申請をする際に、所有者の「検索用情報」を申請書に記載をします。
令和7 年4 月21 日以前から不動産の所有者である場合については、法務局で「検索用情報の申出」をするか、「かんたん登記申請（Ｗｅｂブラウザから登記手続ができるサービス）」のページから、Ｗｅｂブラウザ上で「検索用情報」を入力することで「検索用情報の申出」をすることもできます。
なお、法人の場合は、「会社法人等番号」を申請書に記載することでスマート変更登記の対象となります。
● 個人向けの「検索用情報」とは
個人のスマート変更登記の申請の際に記載する「検索用情報」として必要な情報は、「①氏名 ②氏名のフリガナ ③住所 ④生年月日 ⑤メールアドレス」の5 つの情報になります。このうち、氏名と住所は、新制度のスタート前から申請書に記載する必要があったので、新たに申請書に記載する必要が生じるのは、氏名のフリガナ、生年月日、メールアドレスという事になります。
● 「スマート変更登記」の流れ
スマート変更登記は、個人の方は、検索用情報の申出をするだけで、法人の方は、会社法人等番号の申出をするだけで、簡単に利用が可能です。
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