相続登記義務化はいつから？法改正のポイントや罰則について
［ベンチャーサポート相続税理士法人 コラム］

相続登記義務化はいつから？法改正のポイントや罰則について

この記事でわかること
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✅ 相続登記とはどのようなものか知ることができる
✅ 相続登記が義務化されたポイントやいつから義務化されるかがわかる
✅ 相続登記の手続きの流れや費用について知ることができる

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相続が発生すると、亡くなった人（被相続人）が所有していた土地や建物の登記の名義を変更する必要があります。
ただ、名義変更しなくても支障がないケースも多く、登記されないことも珍しくありませんでした。
相続登記されないままの土地や建物は所有者不明となり、その後に大きな問題となることも多いため、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。

相続登記が義務化されるとどのような対応が必要になるのか、確認していきます。

■相続登記とは

土地や建物の所有者は、法務局で不動産の所有権登記を行います。
そうすることで、第三者に対して不動産が自身のものであることを主張することができます。

相続登記とは、相続が発生した時に、土地や建物の所有者の名義を変更する手続きです。
土地や建物を相続した相続人は、相続によって所有権が自身に移転したことの登記手続きを法務局で行います。
なお、相続登記を行わないでいると、土地や建物の所有者が亡くなった人のままとなってしまい、様々な不都合が生じてしまいます。

■【法改正】相続登記義務化のポイント

これまでも、相続登記の必要性は知られていました。
ただ、相続登記しなくても不動産を相続することはできるため、相続登記が行われないケースがありました。

しかし、相続登記しないままとなっていた不動産の所有者が亡くなると、いずれ大きな問題となってしまいます。
そこで、2021年4月に相続登記が義務化される民法の改正が行われました。

相続登記が義務化された背景やポイントをご紹介します。

■相続登記義務化の背景

相続登記が義務化された背景にあるのは、こうした所有者が亡くなった人のまま相続登記されていない土地があることです。
このような土地は、登記を確認しても、実際の所有者が誰なのかを知ることができません。
そのため、公共事業や民間事業でその土地を利用したくてもできない状態となり、放置されたままになってしまいます。

一般社団法人国土計画協会・所有者不明土地問題研究会の調べによれば、2016年の時点で全国に所有者不明の土地は約410万haあります。
この面積は九州全体を超える広さであり、それだけ多くの土地が所有者不明のままとなっていることが分かります。

なぜ相続登記が行われないのか、最も大きな理由は相続登記の手続きが煩雑な上に、費用が発生することにあると考えられています。

■相続登記を行わなかった場合の問題

相続登記を行わなかった場合、具体的にはどのような問題が生じる可能性があるのでしょうか。

●売却したくても売却できない

相続した土地や建物は、すぐに相続登記しなくても、その土地や建物を利用することはできます。
たとえば、被相続人が住んでいた自宅を相続した人は、相続登記しなくてもその家に引き続き住み続けることができます。

ただ、相続登記していない土地や建物を売却しようとしても、そのままでは売却することはできません。
不動産の売買を行う際には、購入時や相続時に登記したときに発行される登記識別情報（または権利書）で、売主が不動産の所有者であることを確認した上で、売買契約を行います。
そのため、亡くなった人の名義のままである不動産は、売却できないこととなっています。

●不動産を担保にすることができない

先祖代々の土地を活用し、その土地の上にアパートを建てて不動産賃貸経営を行う場合に、土地や建物といった不動産を担保にして、金融機関から借入を行うことがあります。

しかし、土地の名義が亡くなった人のままで相続登記をしていない場合、金融機関から借入をすることはできません。
その理由は、所有者と登記名義人が異なる不動産を金融機関からの借入の担保とすることができないためです。
相続登記を行わなければ、実際の所有者と登記上の所有者が一致しないため、不動産を担保とした借入ができず、その不動産を利用した賃貸経営はできません。

●二次相続が複雑になる

たとえば祖父が亡くなった後、相続した父親が相続登記を行わなかった土地があるとします。
この状態で父親が亡くなり新たな相続が発生した場合、本来は相続登記されていない土地も遺産分割の対象となります。
しかし、相続登記されていないまま次の相続を迎えてしまうと、その土地はあくまでも祖父のものと判断されます。
そのため、祖父から父親に名義変更しようとしても、他に相続人がいると思惑通りには進みません。

このケースで父親の兄弟姉妹がいると、祖父の遺産に対する相続権を主張することができます。
相続登記が完了していない土地について遺産分割協議を行い、誰がその土地を相続したのか確定させなければなりません。

ただ、相続権を持つ相続人の中には、すでに亡くなっている人もいるかもしれません。
この場合、代襲相続人が相続権を引き継ぐこととなるため、相続人の数は増えてしまいます。
その結果、1つの不動産に対する相続人が数十人となってしまうこともあり、相続に関する手続きは複雑になります。

●所有権を主張できなくなる

相続登記していない不動産は、亡くなった人の名義のままとなっています。
二次相続が発生した時に相続人の兄弟姉妹がいると、兄弟姉妹全員が相続人となるため、遺産分割協議を行う必要があります。

たとえば、相続人となった兄弟姉妹の中に、借金を返済できずにいる人がいたとします。
この場合、債権者は債務者である相続人に対して返済を求めますが、完済できなければ、債権者は債務者である相続人の財産を差押えすることとなります。
その過程で、相続登記が完了していない不動産に対しても、法定相続分に相当する部分の差押えを行います。

その結果、実際にはその不動産を利用している相続人がいたとしても、その所有権を100%は主張できません。
このように相続登記をしていれば差し押えられることがなかった場合でも、債権者が権利を主張できるケースが考えられます。

■相続登記義務化のポイント4つ

相続登記が義務化されるにあたって、ポイントになるのは以下の4つです。

①法改正が行われる前に発生した相続に関する不動産も対象となる

多くの法改正では、改正前にさかのぼって改正後の法律が適用されることはありません。
しかし、相続登記の義務化については、改正前に発生した相続も対象とされます。
相続登記を行わなかった場合の罰則規定も設けられるため、必ず相続登記しなければなりません。

②相続人申告登記の制度が新設される

相続が発生しても遺産の帰属先が決まらない場合、相続人であることを法務局へ申告することで登記申請義務を履行したものとみなすことができるようになります。
これが相続人申告登記制度です。

本来は登記申請すべき期限内に、相続人が正式に決定したら相続登記を行う必要がありますが、申出によって申請義務を履行したことになるということです。
相続が発生した後、相続人が決定するまでの途中経過を申告しておくことで、法務局が相続の発生を把握できることもこの制度の重要な役割です。

③登記名義人の氏名または名称、住所変更登記が義務化される

不動産の登記を行う場合、登記名義人の氏名や名称、住所が登記情報として登録されます。
氏名や住所などは登記した後に変更になることがありますが、現在は変更になった後の変更登記は義務付けられていません。
その結果、登記情報を見ても現在の所有者が誰なのか、正確に把握できない状態も生じています。
そこで、登記名義人の氏名や名称、住所が変更になった場合、その変更登記が義務化されます。

④相続した土地の所有権を放棄できる

相続により遺産分割の対象となった土地の中には、誰も相続したくないと考えるようなものもあります。

利用価値が低い土地や、今住んでいる場所から離れた場所にある土地などです。
このような土地であっても、現在はその相続を放棄することはできません。
相続放棄を行う場合は、すべての財産の相続を放棄しなければならず、一部の遺産だけ相続しないという選択肢はないためです。
しかし法改正により、相続した土地の所有権を放棄し、国庫帰属できるようにする制度が設けられます。
これにより、相続したくない土地を国に引き渡すことができるようになります（相続土地国庫帰属制度は法務局による審査があります）。

■相続登記義務化はいつから？

相続登記の義務化に関する法律改正は、2021年4月の国会で成立しました。

ただ、このタイミングですぐに施行されたわけではありません。
改正された法律が実際に施行されるのは、2024年4月1日となります。
2024年4月1日以降、相続人は不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
具体的な相続登記の義務化の期日は、以下のようになります。

①遺産分割協議で不動産を取得した場合
遺産分割が完了した日または要件を満たした日から3年以内

②遺言により不動産を取得した場合
遺言により不動産の取得を知った日から3年以内

③相続登記をしていない不動産を所有している場合
改正法が施行された日から3年以内

相続登記の義務化で注意しなければならないのは、この施行日以前に発生した相続についても、義務化の対象となることです。
何十年も前に発生した相続について相続登記が行われていない場合、改正法の施行から3年以内に相続登記しなければなりません。
つまり、2027年3月31日までに相続登記が必要になります。

■相続登記の手続きの流れ・費用

相続登記が義務化されると、多くの人に登記の義務が発生することとなります。
具体的にどのような手続きを行うのか、その流れを確認しておきましょう。

①不動産の情報を把握する

相続登記の対象となる土地や建物がある場合、必ず相続登記をしなければなりません。
過去に相続があった不動産についても、現在の不動産の状況について確認しておく必要があります。
法務局で取得できる登記事項証明書で、不動産の所有者を確認しましょう。
また、市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書や固定資産課税台帳でも、所有者が分かります。

これらの書類を取得するには、役所などの窓口に直接行くか、郵送で申請する必要があります（自治体によってはオンライン申請ができます）。
法務局の登記事項証明書もオンラインで申請し、郵送してもらうことができます。

②必要書類を収集する

相続登記が必要になると確認できた不動産がある場合、法務局へ行く前に必要な書類を準備しておきましょう。
この時、どのような方法で遺産分割が行われたかによって、必要な書類に違いがあります。

●遺言書がある場合

遺言書に基づいて法定相続人に相続した不動産の登記を行う場合、以下のような書類を準備します。

・所有権移転登記申請書
・遺言書
・遺言書の検認調書または検認済証明書（自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合）
・戸籍謄本（被相続人の死亡が確認できるもの）
・被相続人の住民票除票
・不動産を相続する相続人の戸籍謄本および住民票
・固定資産評価証明書または固定資産課税明細書

●遺産分割協議をした場合

相続人同士の遺産分割協議により相続した不動産の登記を行う場合、以下のような書類を準備します。

・所有権移転登記申請書
・遺産分割協議書
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・被相続人の住民票除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産を相続する相続人全員の住民票
・固定資産評価証明書または固定資産課税明細書

●法定相続分の割合によって相続登記する場合

相続人が1人の場合や法定相続分に従って相続する場合は、以下のような書類を準備します。

・所有権移転登記申請書
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・被相続人の住民票除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産を相続する相続人全員の住民票
・固定資産評価証明書または固定資産課税明細書

③法務局で相続登記を行う

すべての書類を準備したら、相続する不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請します。
相続登記を申請し、書類や記載事項に問題がなければ、1週間～10日前後で相続登記が完了します。

相続登記にかかる費用

相続登記を行う際には、法務局に登録免許税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
登録免許税の金額は「固定資産税評価額×0.4%」とされています。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合、登録免許税の金額は2,000万円×0.4%＝8万円となります。
固定資産税評価額は固定資産評価証明書などで確認できるため、あらかじめ確認しておくようにしましょう。

■相続登記義務化における罰則

相続登記が義務化される新たな制度では、期日までに相続登記の申請をしなかった場合には、罰則が設けられています。
正当な理由がないのに、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記しなかった場合には、10万円以下の過料が科されることとなります。

また、登記名義人の氏名や住所等の変更登記を行わなかった場合にも、5万円以下の過料となります。

■まとめ

相続登記を行う必要性があることは、これまでも広く認識されていました。
しかし、相続登記がされず、所有者不明となっている不動産が全国に多数存在しています。
このような不動産については、すぐに問題にならなくても、数年後、数十年後に問題が生じるケースがあります。

相続登記が義務化されたのは、相続人として本来行うべきことが法律により定められたに過ぎません。
相続が発生した場合、あるいは過去に相続登記がされていなかった場合には、できるだけ早く相続登記を行うようにしましょう。
対象となる不動産が登記変更されないまま数十年経過している、相続登記手続きのための時間を確保することが難しい場合は、専門家の力を借りることをおすすめします。

解説：古尾谷 裕昭（ふるおや ひろあき）
ベンチャーサポート相続税理士法人（相続サポートセンター) 代表税理士

東京税理士会 京橋支部所属（登録番号：104851）
1975年生まれ 東京都出身

明治学院大学卒業後、都内３箇所の税理士事務所勤務を経て、2006年に税理士資格取得、税理士事務所開業。
2012年にベンチャーサポート税理士法人と合併。
2016年に相続税専門部署を開設。
2017年にベンチャーサポート相続税理士法人設立。
相続専門の司法書士・弁護士・行政書士・社会保険労務士・不動産会社が在籍するベンチャーサポートグループの中核を担う「ベンチャーサポート相続税理士法人」を代表税理士として率いている。

■相続サポートセンター：https://vs-group.jp/sozokuzei/supportcenter/
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