国税徴収法基本通達 第20条関係 法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先

不動産賃貸の先取特権等の優先

1　法第20条第1項各号に掲げる先取特権（仮登記（保全仮登記を含む。）に係るものを含む。法第133条第3項、令第50条第4項参照）は、法第19条第1項各号に規定する先取特権とは異なり、一定の条件の下に質権又は抵当権に優先し、又は同順位であることから、先取特権の成立が国税の法定納期限等以前又は財産譲渡時以前であるときに限り、その被担保債権は、国税に優先する。

なお、法第20条第1項各号及び法第19条第1項各号《不動産保存の先取特権等の優先》の先取特権に該当しない先取特権の被担保債権は、国税に劣後することはもちろん、滞納処分手続においては劣後配当も受けられない。

法定納期限等以前からあるとき

2　法第20条第1項の「法定納期限等以前」には、その法定納期限等に当たる日を含む。したがって、その日に成立した先取特権も、法定納期限等以前にある先取特権となる。

財産譲渡との関係

（譲り受けたとき）

3　法第20条第1項の「財産を譲り受けたとき」は、第17条関係1と同様である。

（注）　先取特権のある財産が譲渡された場合における譲渡人の国税と先取特権との関係については、法第22条《担保権付財産が譲渡された場合の国税の徴収》の規定に相当する規定がないことに留意する。

（譲渡による先取特権の追及の制限）

4　法第20条第1項第1号の先取特権については、その目的となっている動産が第三取得者に引き渡されたときは行使することはできない（民法第333条）。

不動産賃貸等の先取特権

（不動産賃貸の先取特権）

5　法第20条第1項第1号の「不動産賃貸の先取特権」とは、不動産の賃貸料その他賃貸借関係から生ずる賃貸人の債権（損害賠償請求権等）について、賃借人の動産の上に成立するものをいうが（民法第312条）、その被担保債権及び目的財産については、次のことに留意する。

• （1）　賃貸人が敷金を受け取っている場合には、その敷金で弁済を受けることができない不足額についてだけ先取特権が成立する（民法第316条）。また、賃借人の財産のすべてを清算する場合（破産の場合等）には前期、当期及び次期の賃借料その他の債権並びに前期及び当期において生じた損害賠償についてだけ先取特権が成立する（同法第315条）。

（質権と同一順位の先取特権）

6　法第20条第1項第1号の「質権と同一の順位」の先取特権とは、不動産賃貸の先取特権のほか、旅館宿泊の先取特権（民法第317条）及び運輸の先取特権（同法第318条）をいい（同法第330条第1項、第334条）、先取特権の目的財産が農業上の果実（収穫物）であるときは、農業の労務の先取特権（同法第323条）をいう（同法第330条第3項、第334条）。

（注）1　「旅館宿泊の先取特権」とは、宿泊客が負担すべき宿泊料及び飲食料の請求権について、その旅館にあるその宿泊客の手荷物の上に存する先取特権をいう（民法第317条）。

2　運輸の先取特権」とは、旅客又は荷物の運送賃及びそれに付随する費用（荷造費等）の請求権について、運送人の占有する荷物の上に存する先取特権をいう（民法第318条）。

（これらに優先する順位の動産に関する特別の先取特権）

7　法第20条第1項第1号の「これらに優先する順位の動産に関する特別の先取特権（前条第一項第三号から第五号までに掲げる先取特権を除く。）」とは、次のものをいう。

• （1）　第1順位担保権を有する者が、その債権取得の当時において、既に第2順位担保権者又は第3順位担保権者のあることを知っていた場合におけるその第2順位担保権及び第3順位担保権（民法第330条第2項前段。第19条関係33の（2）参照）

8　動産保存の先取特権（民法第320条）、農業動産信用法第4条第1項第1号《農業用動産等の保存資金貸付けの先取特権》の先取特権、動産の売買の先取特権（民法第321条）、種苗又は肥料の供給の先取特権（民法第322条）、農業労務の先取特権（民法第323条）、工業労務の先取特権（民法第324条）及び農業動産信用法第4条第1項第2号から第6号まで《農業用動産の購入資金貸付けの先取特権等》の先取特権については、法第20条第1項第1号の「これらに優先する順位の動産に関する特別の先取特権」に該当する場合（7参照）と滞納処分手続において劣後配当も受けられない場合とがある。

なお、動産保存の先取特権及び農業動産信用法第4条第1項第1号《農業用動産等の保存資金貸付けの先取特権》の先取特権については、法第19条第1項第5号《動産保存の先取特権等の優先》に該当する場合がある。

（優先順位）

9　「第20条関係5から8までの先取特権の優先順位は、第19条関係33と同様である（民法第330条第1項、第2項）。ただし、先取特権の目的財産が農業上の果実である場合の優先順位は、第1順位が農業の労務者、第2順位が種苗又は肥料の供給者、第3順位が土地の賃貸人である（同法第330条第3項）。

借地借家法第12条の借地権設定者の先取特権等

（借地借家法第12条の先取特権）

13　法第20条第1項第3号の「借地借家法第12条（借地権設定者の先取特権）に規定する先取特権」とは、借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。）を設定した土地所有者又は賃貸人が、弁済期の到来した最後の2年分の地代又は土地の借賃について、借地権者がその土地において所有する建物の上に有する先取特権をいい（同法第12条第1項）、その効力の保存及び優先順位等については、次のとおりである。

• （1）　借地借家法第12条の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって効力を保存するものであるから（同法第12条第2項）、これらの登記をしていない場合には、先取特権としての優先権を行使できない。

（罹災都市借地借家臨時処理法第8条の先取特権）

14　法第20条第1項第3号の「罹災都市借地借家臨時処理法第8条（賃貸人等の先取特権）に規定する先取特権」とは、賃借権の設定（同法第2条）又は借地権の譲渡（同法第3条）があった場合において、賃貸人又は借地権の譲渡人が、借賃の全額又は借地権の譲渡の対価について、借地権者がその土地に所有する建物の上に有する先取特権をいい（同法第8条第1項）、その効力の保存及び優先順位等については、次のとおりである。

• （1）　罹災都市借地借家臨時処理法第8条の先取特権は、借賃についてはその額及び存続期間、借賃の支払時期の定めがあるときはその旨、弁済期の到来した借賃があるときはその旨、また譲渡の対価についてはその対価の弁済されない旨を登記することによって効力を保存するものであるから（同法第8条第2項）、これらの登記をしていない場合には、先取特権としての優先権を行使できない。

（接収不動産に関する借地借家臨時処理法第7条の先取特権）

15　法第20条第1項第3号の「接収不動産に関する借地借家臨時処理法第7条（賃貸人等の先取特権）に規定する先取特権」とは、賃借権の設定（接収不動産に関する借地借家臨時処理法第3条）又は借地権の譲渡（同法第4条）があった場合において、賃貸人又は借地権の譲渡人が、借賃の全額及び貸借権の設定の対価又は借地権の譲渡の対価について、その賃借権の設定又は借地権の譲渡を受ける者がその土地に所有する建物の上に有する先取特権をいい（同法第7条第1項）、その効力の保存及び優先順位等については、13の（1）及び（2）と同様である（同法第7条第2項、第3項）。

一般の先取特権

（種類及び意義）

16　一般の先取特権には、次のものがある。

• （1）　共益費用の先取特権
  　共益費用の先取特権（民法第306条第1号）は、各債権者の共同の利益のためにされた債務者の財産の保存、清算又は配当に関する費用について存在するが、これが総債権者のうちの一部の者にとってだけ有益となっているときは、その者に対してだけ存在する（同法第307条）。

（優先順位等）

17　一般の先取特権の優先順位等は、次のとおりである。

• （1）　一般の先取特権は、特別の先取特権には劣後するが、共益費用の先取特権だけは、その利益を受けた総債権者に対して優先の効力を有する（民法第329条第2項）。
  　また、登記をした一般の先取特権と抵当権又は不動産質権とが競合した場合には、登記の早いものが優先する（民法第341条、第373条参照）。

（共益費用の先取特権とみなされる先取特権）

18　建物の区分所有等に関する法律第7条の先取特権は、建物の区分所有者（同法第2条第2項）が共用部分（同法第2条第4項）、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権、規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権又は管理者若しくは管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権（同法第2条第6項）を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に有する先取特権であり（同法第7条第1項）、その優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなされる（同法第7条第2項）。

証明の期限等

19　第20条第1項第1号の先取特権が第1項の規定の適用を受けるための証明については、第15条関係26及び27の（2）と同様である（法第20条第2項、令第4条第1項、第3項、通則令第2条第7号）。

なお、法第20条第1項第2号から第4号までの先取特権については、証明を要せず、徴収職員は、その先取特権がある事実を登記により調査の上確認しなければならない。また、徴収職員は、法第20条第1項各号の先取特権が法定納期限等以前又は譲受け前からあるかどうかについて調査の上確認しなければならない。