居住用財産の譲渡所得の特別控除

〈制度の概要〉

• (1)　個人の有する資産が、居住用財産を譲渡した場合に該当することとなった場合には、①課税長期譲渡所得金額又は②課税短期譲渡所得金額の計算上、これらを通じて、3,000万円の特別控除額が控除される（措法35①）。
• (2)　相続又は遺贈による被相続人居住用家屋（その相続の開始の直前において被相続人の居住の用又は被相続人の居住の用に供することができない一定の事由（以下「特定事由」という。）により相続の開始の直前等において当該被相続人の居住の用に供されていなかった場合における当該特定事由により居住の用に供されなくなる直前の当該被相続人の居住の用に供されていた家屋であって、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、その相続の開始の直前においてその被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと等の要件を満たすもの。）及びその敷地等（被相続人居住用家屋の敷地等）の取得をした個人が、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に、一定の譲渡をした場合には、居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして、上記(1)が適用される（措法35③④）。
  　　ただし、その譲渡の対価の額と、その相続の時からその譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にその相続に係る相続人が行ったその被相続人居住用家屋と一体としてその被相続人の居住の用（特定事由により当該被相続人居住用家屋が当該相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかった場合には、当該相続の開始の直前まで引き続き当該相続人の物品の保管その他の用）に供されていた家屋又は土地等の譲渡の対価の額との合計額が1億円を超える場合には、適用しない（措法35⑤⑥）。

〈特例の対象となる譲渡又は資産〉

• (1)　特例の対象となる居住用財産を譲渡した場合は、次のとおりである（措法35②）。
  • ①　個人が居住の用に供している家屋を譲渡した場合
  • ②　個人が居住の用に供している家屋とともに、その敷地の用に供している土地（土地の上に存する権利を含む。）を譲渡した場合
  • ③　災害により滅失した居住用の家屋の敷地の用に供されていた土地（土地の上に存する権利を含む。）をその災害にあった日から3年を経過した日を含む年の12月31日までに譲渡した場合
  • ④　居住用家屋でその個人の居住の用に供されなくなったもの、又は、その家屋とともにその敷地の用に供している土地（土地の上に存する権利を含む。）を、居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日を含む年の12月31日までに譲渡した場合
  
  　なお、次に掲げる場合には、3,000万円の特別控除は適用されない（措法35②、措令23②）。
  • ①　譲渡者の配偶者及び直系血族、直系血族以外の親族で生計を一にしている者及び当該親族で家屋の譲渡後その個人とその家屋に居住するもの、内縁の関係にある者、使用人、同族会社など譲渡者の特殊関係者に対して譲渡された場合
  • ②　その者が前年又は前々年において既にこの特別控除の適用を受けたことがある場合（すなわち、3年間を通じて1回しかこの特別控除は適用されない。）
• (2)　特例の対象となる一定の譲渡は、次に掲げるもの（相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にしたものに限るものとし、その譲渡の対価の額が1億円を超えるもの等を除く。）である（措法35③）。なお、その者がその相続につき既にこの特例の適用を受けている場合には適用されない（1つの相続につき1人1回しかこの特例は適用されない。）。
  • ①　その相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋（その相続の時後にその被相続人居住用家屋につき行われた増築等に係る部分を含むものとし、次に掲げる要件を満たすものに限る。）の譲渡又はその被相続人居住用家屋とともにするその相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等（イに掲げる要件を満たすものに限る。）の譲渡
    • イ　その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
    • ロ　その譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又は基準に適合するものであること
  • ②　その相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋（イに掲げる要件を満たすものに限る。）の全部の取壊し等をした後におけるその相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等（ロ及びハに掲げる要件を満たすものに限る。）の譲渡
    • イ　その相続の時からその取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
    • ロ　その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
    • ハ　その取壊し等の時からその譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと

〈譲渡所得の金額及び所得税額の計算〉

　3,000万円の特別控除額は、収用交換等の場合の5,000万円の特別控除の場合と同様の方法で控除する。