宅地

①自用地

　自用地の価額は、主な都市の市街地にある宅地については、路線価を基として計算し（路線価方式）、その他の宅地については、固定資産税評価額に地域ごとに定められている一定の倍率を乗じて計算する（倍率方式）（評基通11）。

　路線価地域においては、国税局長が、①ビル街地区、②高度商業地区、③繁華街地区、④普通商業・併用住宅地区、⑤普通住宅地区、⑥中小工場地区及び⑦大工場地区を定めるものとされている（評基通14-2）。

　路線価方式により土地を評価する場合には、その宅地の形状等に応じ、次のような調整を行うこととされている。

奥行価格補正

　一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて一定の補正率を乗じて求めた価額を基として計算する（評基通15）。

（補正率の例）

側方路線影響加算

　角地の価額は、正面路線の路線価に、側方路線の路線価×一定の加算率を合計した価額を基として計算する（評基通16）。

　　（加算率の例）　　普通住宅地区の角地　0.03

二方路線影響加算

　正面と裏面に路線がある宅地の価額は、正面路線の路線価に、裏面路線の路線価×一定の加算率を合計した価額を基として計算する（評基通17）。

　　（加算率の例）　　普通住宅地区　0.02

　上記のほか、三方又は四方路線影響加算、不整形地、無道路地、間口狭小宅地、がけ地等の調整が行われる（評基通18、20）。

②借地権

　借地権（定期借地権等を除く。）の価額は、自用地の価額に借地権の割合を乗じて計算する（評基通27）。

③定期借地権等

　定期借地権等の価額は、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額による（評基通27-2）。

　なお、次の簡便法によることができる。

　自用地価額×（定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額／定期借地等の認定の時におけるその宅地の通常の取引価額）×（課税時期におけるその定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率(注)の複利年金現価率／定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率(注)の複利年金現価率）

(注)　基準年利率は短期（3年未満）、中期（3年以上7年未満）及び長期（7年以上）に区分され、各月ごとに次の表のように定められている（令和3年1月、課評2-1）。

基準年利率(単位：％)

(注)　課税時期の属する月の年数又は期間に応ずる基準年利率を用いることに留意する。

④貸宅地

　貸宅地の価額は、自用地の価額から借地権の価額を控除した金額による（評基通25）。

⑤定期借地権付住宅の底地

　一般定期借地権が設定された土地の底地の評価は、当面、次の算式により計算した価額とされる（平10.8.25課評2-8）。

　　自用地価額×〔1－一般定期借地権の底地割合〕×残存期間に応じた逓減率

　一般定期借地権が設定された時点の底地割合とは、普通借地権割合の地域区分に応じて、それぞれ次の割合とされている。

⑥貸家建付地

　貸家建付地の価額は、自用地の価額からその宅地に係る借地権割合とその貸家に係る借家権割合との相乗積をその宅地の自用地としての価額に乗じて計算した金額を控除した金額による（評基通26）。

⑦大規模工場用地

　大規模工場用地（50,000㎡以上の一団の工場用地又は大工場地区に所在する土地）の価額は、次により計算する。なお、20万㎡以上の場合、その価額の100分の95とされる（評基通22～22-3）。

• ①　路線価地域　正面路線価×地積
• ②　倍率地域　固定資産税評価額×倍率