＜問＞

小規模宅地等の取り扱いについてご教示お願いします。

・母親は2年前より老人ホームに入居しています。

・自宅は4階建で，1，2Fは母親，3，4Fは長男の区分所有となっており，それぞれの自宅となっています。1，2Fと3，4Fは内階段等がなく内部で行き来はできない状態です。

・老人ホームに入居後1，2Fは空き家の状態です。

・土地は母親が100％所有しており，長男の区分所有建物に対応する部分は使用貸借の状態です。

・母親と長男は老人ホームに入居前から現在まで別生計となっています。

・相続開始の場合，この土地は長男が取得する予定です。

・老人ホーム入居中に死亡の場合の，その他の要件は満たすものとします。

現状では，1，2F部分の敷地は推定被相続人の居住用に該当するものの，長男は家なき子でないため，特定居住用宅地等の特例の適用はできないかと思います。また，3，4F部分の敷地は同一生計親族ではないため，同様に特例の適用はできないかと思います。

そこで，区分所有建物の一部をそれぞれ交換しそれぞれの部分の共有建物とした場合，相続発生後に長男は敷地全体について特定居住用宅地等の特例の適用を受けることができるのでしょうか。

相続開始時に建物が共有となっていても，老人ホームに入居直前では同居親族がいなかった状態でした。この時点において，母親の居住用となるものの長男は家なき子ではないため，適用はできないでしょうか。

また，仮に老人ホーム入居直前に区分所有であるものの内階段等で行き来ができた場合，老人ホーム入居中に交換等で区分所有から共有に状況が変わったとしても，相続開始時に建物が共有となっていれば特定居住用宅地等の特例の適用を受けることができるのでしょうか（ 措法69－4－1 ）。

措置法第69条の4第3項第2号イに規定する「当該被相続人の居………