[質問]

(1)　前提

・アパート建物敷地800㎡、駐車場敷地700㎡、敷地面積計1500㎡。

・アパート総戸数30、相続開始時の賃貸契約29戸・空室１戸。

・上記空室の期間は令和4年4月1日から7月10日（101日）。相続開始日は7月8日。

・アパート間取りは家族向けで全戸同一床面積、入居者は全戸２名以上。

・駐車場総数28、相続開始時の賃貸契約26台・空き2台。

・駐車場契約26台の内訳は、24世帯が各1台契約（計24台）・1世帯が2台（夫妻が各1台）契約。

・アパート建物の賃貸借契約と駐車場の賃貸借契約は別々の契約書を使用。

(2)　予定している評価方法

・アパート建物の評価

建物の固定資産税評価額×1.0×（1－借地権割合×29戸床面積合計／30戸床面積合計 [賃貸割合]）

・敷地の評価（アパート敷地と駐車場敷地を一体評価）

自用地の評価額×（1－借家権割合×借地権割合×29戸床面積合計／30戸床面積合計 [賃貸割合]）

・賃貸割合は建物評価で使用したものと同一割合を使用し、駐車場28台の内の空き2台は考慮しない。

・駐車場の賃貸借契約は過去に入居者以外との契約が1件あるものの、実態としてほぼ100％が入居者のため、建物敷地と駐車場敷地を合計した敷地全体を貸家建付地として評価する。

【質問】

① 上記(1)を前提に(2)の方法により評価をする予定ですが、問題はあるでしょうか。

・駐車場はアパートの入居者専用だが、過去（約20年前）に1年間ほど入居者以外の知人へ賃貸した実績あり（入居者以外への賃貸実績はこの1件のみ）。

・賃貸借契約書中に、駐車場はアパートの入居者専用である旨の記載は無いが、アパートの退去と同時に駐車場の賃貸借契約が終了する旨の条項あり。

② 空室期間が101日の場合（上記）、同室を相続開始時に賃貸されていたと判断し、評価に使用する賃貸割合を30/30（100％）とすることは難しいでしょうか。（国税庁タックスアンサーNo.4614「貸家建付地の評価」では、3に「空室の期間～1か月程度～」の記載がありますがいかがでしょうか。）

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