[質問]
　市街化区域の普通住宅地区に所在する土地上に、図のとおり2棟の建物が建っており、甲と甲の相続人Ａが居住していました。
[添付ファイル1]
　甲が令和6年に死亡し、相続申告をします。
　土地の所有者は被相続人甲ですが、敷地上の建物2棟は甲の母名義のままとなっています。
　甲の母の相続についての分割協議書の存在は不明です。
　同居していた甲の母死亡（平成11年）以後も被相続人甲とその子（相続人Ａ）が25年ほど継続して居住しており、固定資産税は甲及びＡが共同で納税しています。
　今回の甲の相続に合わせて相続人Ａは、上記2棟の建物につき相続協議をしてＡ所有の建物にしたいと考えています。また、Ａはこの敷地につき特定居住用宅地としての小規模宅地の評価減を適用したいと考えています。
　考えられる見解として次の3通りを考えましたが、いずれが正当でしょうか。
①　甲の相続発生時点（令和6年）において、登記上の所有者が甲の母であるため、甲の相続税計算においては、特定居住用宅地の評価減は適用できない
②　建物の登記名義は甲の母であるが、母死亡後も長期間において固定資産税も納税し、実質居住しているため特定居住用宅地の評価減は適用可能（登記変更要件なし）
③　甲の相続発生後であっても、相続人Ａに建物の名義が変更されたなら、追認で特定居住用地の評価減の適用は可能（登記変更要件あり）

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