[質問]
　以下の状況における小規模宅地等の特例の適用がどうなるのかを教えてください。
【相続人状況】
被相続人：母
相続人：長男
分割は期限内に行い、本件不動産は全て長男が取得します。
利用状況の変化もない前提です。
【物件所有状況】
建物：23％母所有　77％長男所有（平成25年　父の相続時に承継）
借地権：長男100％所有（平成25年　父の相続時に承継）
底地権：母100％所有（平成26年　他人の所有者より売買により取得）
（平成26年　取得時に借地権者の地位に変更が無い旨の申出書を提出済み）
【建物利用状況】
1Ｆ～2Ｆ：貸付用　3Ｆ～4Ｆ：長男居住用　5Ｆ：母居住用※
※は母3年前より老人ホームに入居し、要介護認定も受けており、相続開始時においては空き部屋ではあるが、母が居住していた時のままであり、他用途には供していません。
【疑問点】
　借地権が消滅していない旨の届け出をしていることから、母所有の底地は底地としての評価を行い、利用用途は使用貸借にて借地権権利者である長男に貸与するためのものと考えると建物の敷地の用に供される土地等ではないと考えられ、そもそも小規模宅地等の適用を受けることが出来ないのではないか、という考えも成り立つと考えます。
　他方で、実態的な利用としては底地の上に建物があるのであるから建物の利用状況に応じて小規模宅地等の適用を受けることが出来るのではないか、という考えも成り立つと考えます。
　前者後者のいずれの考え方が正しいのでしょうか。

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